Uitleg Bomenwijkgarantie
Wat houdt de Bomenwijkgarantie precies in?
- Iedereen die op 7 maart 2006 in de Bomenwijk woont, krijgt de garantie dat hij/zij er kan blijven wonen of er kan terugkeren.
- Vestia zorgt voor voldoende (financieel) passende woningen voor de huidige bewoners.
- Als het niet mogelijk is direct te verhuizen naar een nieuwe of gerenoveerde woning, biedt Vestia de mogelijkheid om eerst tijdelijk door te schuiven naar een nog aan te pakken woning in de wijk. Als die woning aan de beurt is, is er opnieuw recht op urgentie en verhuiskostenvergoeding.
- Wanneer er geen tijdelijke woning binnen de Bomenwijk beschikbaar is, kan het zijn dat een bewoner naar een woning buiten de wijk moet verhuizen. Met de Bomenwijkgarantie kan deze bewoner later weer terugkeren naar een woning in de Bomenwijk.
Als het aantal woningen in de Bomenwijk terugloopt, kan Vestia de Bomenwijkgarantie toch nooit waarmaken?
- Doordat er grotere en meer grondgebonden woningen worden gerealiseerd, zal het aantal woningen in de Bomenwijk de komende tien jaar inderdaad afnemen. De verwachting is echter dat er voor de huidige bewoners ook minder woningen nodig zijn.
- Volgens de Bomenwijkgarantie kan iedere bewoner die op 7 maart 2006 in de Bomenwijk woont, er blijven wonen of er terugkeren. Blijven of terugkeren is echter geen verplichting. De Bomenwijkgarantie is een recht, waarvan je gebruik kunt maken als je dat wilt. Uit de bewonersenquête blijkt dat niet iedereen in de Bomenwijk wil blijven wonen. Een kleine 30% van de huidige bewoners wil liever naar elders vertrekken, of heeft nog geen keuze gemaakt voor blijven of vertrekken. Hoeveel bewoners er uiteindelijk voor kiezen in de Bomenwijk te blijven, valt nu niet te voorspellen. Maar op grond van de bewonersenquête kunnen we verwachten, dat er voor de blijvers minder woningen nodig zijn dan nu in de Bomenwijk staan.
- Behalve met vertrek uit de wijk bij herhuisvesting, hebben we ook te maken met de gewone nieuwe verhuringen. Door vrijwillige verhuizingen en door overlijden is de afgelopen jaren gemiddeld steeds ongeveer 10% van woningen per jaar van huurder veranderd. Ook tijdens de ongeveer tien jaar dat aanpak van de Bomenwijk duurt, zullen op deze manier huidige huurders de wijk verlaten. De leegkomende woningen worden in eerste instantie gebruikt voor doorschuiven binnen de wijk. Pas als de woningen daarvoor niet nodig zijn, kunnen ze ook verhuurd worden aan bewoners van buiten de wijk. De Bomenwijkgarantie is voor deze nieuwe bewoners echter niet van toepassing, omdat zij op 7 maar 2006 nog niet in de wijk woonden. Als zij op een later moment hun woning vanwege de aanpak moeten verlaten, hebben deze nieuwe bewoners dus geen recht op een vervangende woning in de Bomenwijk. Ook door de gewone mutaties zal het aantal voor blijvers benodigde woningen dus afnemen.
- De verwachting is dat de Bomenwijkgarantie kan worden waargemaakt door vrijwillig vertrek bij herhuisvesting en door gewone mutaties. Maar ook als deze verwachting niet uitkomt, worden bewoners niet gedwongen de wijk te verlaten. Met Vestia is afgesproken dat er in dat geval passende maatregelen worden genomen. Bijvoorbeeld aanpassing van de plannen, wijziging van het tempo van de aanpak, of het eerst als sociale huurwoning verhuren van duurdere woningen.
Is de wens van Vestia en de gemeente om ook duurdere (koop)woningen te maken, niet strijdig met de Bomenwijkgarantie?
- Het klopt dat Vestia en de gemeente afspraken hebben gemaakt over de door hen gewenste toekomstige verdeling van de woningvoorraad. Volgens die verdeling heeft de Bomenwijk na de vernieuwing slechts 40% sociale huurwoningen en 15% sociale koopwoningen. De overige 45% zijn middeldure en dure koopwoningen.
- De gewenste woningverdeling kan echter alleen gerealiseerd worden als alle huidige bewoners die willen blijven of terugkeren, aan een passende woning kunnen worden geholpen. Want volgens de afspraken die met de bewonerswerkgroep zijn gemaakt, moet eerst de Bomenwijkgarantie voor de huidige bewoners worden waargemaakt.
- Vestia kan er voor kiezen al in een eerder stadium van de aanpak middeldure woningen te bouwen, maar zal deze woningen in eerste instantie als sociale huurwoning moeten verhuren als dat voor de herhuisvesting nodig is. Pas als de eerste bewoner van zo’n nieuwe woning op een later moment vrijwillig verhuist, kan Vestia de woning alsnog in de gewenste prijscategorie verhuren of verkopen.
Wat heb ik aan een Bomenwijkgarantie, als ik de nieuwe woningen niet kan betalen?
- De Bomenwijkgarantie stelt inderdaad alleen wat voor, als je er als bewoner ook echt gebruik van kunt maken. Op aandringen van de bewonerswerkgroep heeft Vestia daarom toegezegd te zorgen voor voldoende financieel passende woningen voor bewoners die in de Bomenwijk willen blijven of terugkeren. Voor een groot deel van de huidige bewoners van de Bomenwijk is een sociale huurwoning financieel passend, voor een kleiner deel een (iets) duurdere woning.
- De huur van de nieuwe én de gerenoveerde woningen zal hoger liggen, dan nu in de Bomenwijk betaald wordt. Een klein deel van deze verhoging zal waarschijnlijk goedgemaakt worden door lagere stookkosten, maar dan nog zal het huurverschil in veel gevallen aanzienlijk zijn. Niet alle bewoners zullen een sociale huurwoning daarom zomaar zelf kunnen betalen. Afhankelijk van hun inkomen kunnen zij echter in aanmerking komen voor de huurtoeslag (tot 1 januari 2006 de huursubsidie), die het rijk verstrekt als bijdrage in de voor hen te hoge huur. Huurtoeslag is geen gunst, maar een in de wet vastgelegd recht.
- Voor bewoners met de laagste inkomens wordt een groot deel van de hogere huur bij verhuizing naar een nieuwe of gerenoveerde woning gecompenseerd door de (hogere) huurtoeslag. Volgens berekeningen van Vestia en de gemeente gaan deze bewoners zelf gemiddeld ongeveer € 30,- per maand meer aan huur betalen. Als je weinig te besteden hebt, is dat nog steeds een hoop geld. Er staat echter wel tegenover dat je voor dat bedrag wel een woning met een veel hogere kwaliteit en comfort krijgt.
- Bewoners met een wat hoger inkomen dan het minimum, krijgen een lager bedrag aan huurtoeslag of misschien wel helemaal niets. Zij moeten daardoor bij verhuizing naar een andere woning een groot deel van de hogere huur of zelfs het hele bedrag zelf betalen. Bij verhuizing van een portiekflat naar een nieuwbouwwoning kan de huursprong voor hen daardoor wel oplopen tot € 150,- per maand. Volgens de regels van de huurtoeslag moeten ze dat misschien wel kunnen betalen, maar voor de meeste bewoners betekent het wel een forse wijziging van hun bestedingspatroon. Juist om deze groep bewoners tegemoet te komen, heeft de bewonerswerkgroep zich ingezet voor renovatie van een deel van de portiekflats. De bewonerswerkgroep gaat bij renovatie uit van een in het renovatieonderzoek voorgestelde ingreep, waarbij de huur aanzienlijk lager is dan de huur van een vergelijkbare nieuwbouwwoning. Voor bewoners met weinig of geen huurtoeslag kan de huursprong daardoor toch beperkt blijven. Vestia heeft toegezegd in deelplan 1 één blok met portiekflats te willen renoveren. Maar als dat leidt tot een goede oplossing, zal de bewonerswerkgroep zich zeker ook voor renovatie in volgende deelplannen sterk maken.
29 maart 2006
